Il Condominio - Archivio

Thursday 14 January 2021

La condanna a cessare l'attività contraria al regolamento di condominio può valere quale titolo esecutivo nei confronti del conduttore.
Esecuzione forzata - Titolo esecutivo - Condanna alla cessazione di attività contraria al regolamento condominiale e al pagamento di somma di denaro ex art. 614 bis c.p.c. - Inosservanza dell'obbligo da parte del nuovo conduttore - Mancata partecipazione del nuovo locatario al giudizio - Irrilevanza.
La condanna a cessare lo svolgimento dell'attività ritenuta contraria al regolamento di condominio nell'immobile locato emessa nei confronti dei conduttori parti del giudizio, così come quella al pagamento di una somma di danaro per l'eventuale inosservanza dell'obbligo ai sensi 614 bis c.p.c., costituisce titolo esecutivo anche nei confronti dei nuovi conduttori per il solo fatto che l'attività vietata continui ad essere svolta nell' immobile e ciò indipendentemente dalla mancata partecipazione di questi ultimi al giudizio ove è stata pronunciata la condanna. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 18 December 2020, n. 29131.

Thursday 31 December 2020

Preclusa la creazione di un diritto reale di uso esclusivo sulle parti comuni.
Condominio negli edifici – Parti comuni dell’edificio – Titolo di fonte negoziale costitutivo di un diritto di c.d. uso esclusivo – Ammissibilità – Esclusione – Fondamento.
La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. (massima ufficiale) Cassazione Sez. Un. Civili, 17 December 2020, n. 28972.

Saturday 23 January 2021

Il diritto reale di uso esclusivo ha effetti solo obbligatori.
Diritti reali - Diritto reale di uso esclusivo - Su una porzione di cortile condominiale – figura atipica di diritto reale - Effetti.
La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione Sez. Un. Civili, 17 December 2020, n. 28972.

Saturday 19 December 2020

Risoluzione della locazione per morosità del conduttore, gravità dell'inadempimento e venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento.
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In tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda.

In tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 07 December 2020, n. 27955.

Friday 08 January 2021

Risoluzione del contratto di locazione: la Cassazione riepiloga i principi cardine.
Contratto di locazione – Risoluzione per inadempimento – Venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento – Gravità dell’inadempimento – Valutazione.
L’intimazione in mora, cioè la richiesta, con i caratteri di cui all’art. 1219 c.c., dell’adempimento non è affatto elemento costitutivo della domanda di risoluzione del contratto di locazione, per cuiil fatto che prima della intimazione di sfratto parte locatrice non avesse chiesto nè sollecitato l’adempimento non ha alcun rilievo.

Inoltre, l’inerzia del locatore rispetto ai reiterati ritardinon può essere interpretata alla stregua di un comportamento tollerante di accondiscendenza ad una modifica contrattuale relativamente al termine di adempimento, non potendo un comportamento di significato così equivoco, quale quello di non aver preteso in passato l’osservanza dell’obbligo stesso, indurre il conduttore a ritenere di poter adempiere secondo la propria disponibilità.

In tema di risoluzione del contratto per inadempimento, non trova applicazione nei contratti di durata la regola secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all’attore di pretenderla, atteso che nel contratto di locazione, invece, trova applicazione la regola secondo cui il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda, ma l’adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell’inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità.

In tema di contratto di locazione, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento di quest’ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell’ambito di applicazione della regola generale posta dall’art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all’attore di pretenderla), il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 07 December 2020, n. 27955.

Wednesday 20 January 2021

Morte o cessazione del potere di rappresentanza dell'amministratore di condominio.
Condominio legalmente rappresentato dall'amministratore - Mutamento della persona dell'amministratore in corso di causa - Immediata incidenza sul rapporto processuale - Esclusione - Morte o cessazione del potere di rappresentanza dell'amministratore - Interruzione del giudizio - Condizioni.
Nel giudizio in cui sia costituito un condominio, il mutamento della persona dell'amministratore in corso di causa non ha immediata incidenza sul rapporto processuale che, in ogni caso, sia dal lato attivo che da quello passivo, resta riferito al condominio, operando quest'ultimo, nell'interesse comune dei partecipanti, attraverso il proprio organo rappresentativo unitario, senza bisogno del conferimento dei poteri rappresentativi per ogni grado e fase del giudizio. Pertanto, ferma l'inefficacia della procura conferita da chi, alla data di costituzione in giudizio, sia già cessato dalla carica di amministratore, perché dimissionario o sostituito con altra persona dall'assemblea, l'eventuale morte o cessazione del potere di rappresentanza del medesimo, già costituito in giudizio a mezzo di procuratore, possono comportare la sua interruzione, a norma dell'art. 300 c.p.c., soltanto se e quando l'evento sia stato dichiarato in udienza, ovvero sia notificato alle altre parti dal procuratore costituito, proseguendo altrimenti il rapporto processuale senza soluzione di continuità. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 30 November 2020, n. 27302.

Friday 22 January 2021

L'usufruttuario dell'immobile avente causa dal proprietario predisponente può far valere la natura vessatoria della clausola arbitrale contenuta nel contratto di locazione?.
Arbitrato - Clausola compromissoria - Natura vessatoria - Contratto di locazione stipulato dal proprietario predisponente - Usufruttuario dell’immobile, avente causa nel contratto dal proprietario locatore - Possibilità di contestazione della mancata sottoscrizione separata della clausola - Esclusione.
In tema di condizioni generali di contratto, essendo la specifica approvazione per iscritto delle clausole vessatorie, e tra queste della clausola compromissoria, ai sensi dell'art. 1341, comma 2, c.c., requisito per l'opponibilità delle clausole medesime al contraente aderente, quest'ultimo è il solo legittimato a farne valere l'eventuale mancanza nel contratto di locazione, e non anche, quindi, l'usufruttuario dell'immobile, avente causa dal proprietario predisponente il contratto. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 30 November 2020, n. 27320.

Saturday 23 January 2021

Quando la locazione ultra novennale non richiede la specifica approvazione per iscritto della clausola compromissoria.
Arbitrato - Clausola compromissoria - Natura vessatoria - Verifica - Contratto di locazione ultranovennale - Negoziazione tra le parti - Natura - Contratto per adesione - Esclusione - Ragioni.
Non richiede la specifica approvazione per iscritto la clausola compromissoria contenuta in un contratto ultranovennale di locazione predisposto da uno solo dei due contraenti, ma con riferimento ad una singola vicenda negoziale ed a seguito delle trattative intercorse tra le parti, non potendo tale negozio qualificarsi come un contratto per adesione cui si applica la disciplina delle clausole vessatorie. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. I, 30 November 2020, n. 27320.

Wednesday 27 January 2021

Legittimazione passiva dell'amministratore di condominio ad esercitare l'azione di reintegrazione nel possesso di parti comuni.
Azione di reintegrazione nel possesso di parti comuni - Legittimazione passiva dell'amministratore di condominio - Sussistenza.
In tema di condominio, così come va riconosciuta la legittimazione attiva dell'amministratore - in base ad un'interpretazione estensiva dell'art. 1130, n. 4), c.c. - ad esercitare l'azione di reintegrazione nel possesso, allo stesso modo deve riconoscersi la sua legittimazione passiva, qualora un'azione relativa alle parti comuni venga svolta nei confronti del condominio e si tratti di compiere atti conservativi sui beni di proprietà comune del condominio. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 13 November 2020, n. 25782.

Wednesday 25 November 2020

Condominio: l’art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali.
Condominio negli edifici - Deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione - Maggioranza del valore dell’edificio.
In tema di condominio negli edifici, dunque, la regola posta dall’art. 1136 c.c., comma 3, secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c., privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali

[In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla Delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale.] (Paola Cuzzocrea) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. II, 12 November 2020, n. 25558.

Friday 29 January 2021

Domanda di usucapione nell'interesse del condominio e legittimazione attiva dell'amministratore.
Domanda di usucapione nell'interesse del condominio - Legittimazione attiva dell'amministratore - Sussistenza - Condizioni - Mandato speciale di ciascun condomino - Necessità - Fondamento.
In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta alla estensione della proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un'area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 09 November 2020, n. 25014.

Wednesday 03 February 2021

Regolamento di condominio contrattuale e legittimazione a contraddire del condominio in persona dell'amministratore.
Regolamento contrattuale - Azione di nullità - Legittimazione a contraddire del condominio in persona dell'amministratore - Esclusione - Litisconsorzio necessario di tutti i condomini - Sussistenza - Conseguenze - Fattispecie.
Il regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune; ne consegue che l'azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del condominio (e, quindi, dell'amministratore), carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, versandosi in una situazione di litisconsorzio necessario.(In applicazione di tale principio, la S.C. ha condiviso la decisione della Corte di merito che, una volta escluso che il riscontro della eventuale nullità del regolamento costituisse l'oggetto di un accertamento incidentale - nel qual caso non sarebbe stata imposta la necessaria partecipazione di tutti i condomini - aveva dichiarato la nullità della sentenza di primo grado per la mancata partecipazione al giudizio di tutti i condomini). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 09 November 2020, n. 24957.

Wednesday 10 February 2021

Verifica della tempestività dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini.
Avviso di convocazione - Natura di atto recettizio - Conseguenze - Verifica della tempestività dell'avviso - Condizioni - Riferimento alla data fissata per l'adunanza in prima convocazione - Necessità - Fondamento.
Ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione, previsto dall'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. nel testo vigente "ratione temporis", quale atto unilaterale recettizio, sia, non solo, inviato, ma anche ricevuto nel termine ivi stabilito di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza, avendo riguardo alla riunione dell'assemblea in prima convocazione. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 30 October 2020, n. 24041.

Wednesday 17 February 2021

Servitù costituita per la fruizione di un servizio condominiale e delibera di modifica del servizio.
Condominio - Servitù costituita per la fruizione di un servizio condominiale - Delibera di modifica del servizio - Maggioranza ex art. 1136 c.c. - Ammissibilità - Ragioni - Limiti derivanti dalla disciplina delle innovazioni vietate - Accertamento del giudice di merito - Sussistenza.
I condomini, seppur titolari di un fondo configurato come dominante nell'ambito di una servitù costituita per la fruizione di un servizio condominiale, possono decidere di modificare il servizio (nella specie, spostando l'ubicazione dell'autoclave, dell'elettropompa e della cisterna della riserva dell'impianto idrico) con le maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c., non costituendo oggetto della delibera la rinunzia della servitù, la cui estinzione consegue eventualmente ad essa, piuttosto, quale effetto legale tipico della nuova situazione di fatto venutasi a creare tra i fondi per il venir meno dei requisiti oggettivi che caratterizzano la servitù, salvo che la trasformazione del servizio non richieda l'unanimità per altre ragioni, derivanti dalle regole che disciplinano l'estrinsecazione della volontà condominiale in materia di innovazioni vietate, determinando, in base ad apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, una sensibile menomazione dell'utilità ritraibile dalla parte comune (art. 1120, comma 2, c.c., nella formulazione "ratione temporis" applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla l. n. 220 del 2012). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. II, 28 October 2020, n. 23741.

Saturday 28 November 2020

Nelle controversie aventi ad oggetto l'affitto di bene produttivo non è applicabile il criterio di competenza del 'forum rei sitae'.
Affitto di bene produttivo - Controversie concernenti detto contratto - Applicabilità del criterio di competenza del "forum rei sitae" dettato per le controversie in materia di locazione e di affitto di azienda - Esclusione - Fondamento - Fattispecie.
Nelle controversie aventi ad oggetto l'affitto di bene produttivo (nella specie, un terreno con annesso pozzo di sollevamento di acqua e distribuzione, oltre all'impianto ed alla cabina dei comandi) non è applicabile il criterio di competenza del "forum rei sitae", dettato dall'art. 21 c.p.c. per i contratti di locazione e affitto di azienda, in quanto la distinzione delle "species" contrattuali, di natura sostanziale, nel predetto articolo si riverbera sull'interpretazione delle norme processuali sulla competenza, le quali sono in rapporto di strumentalità con i tipi sostanziali. (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. VI, 22 October 2020, n. 23110.

Wednesday 28 October 2020

Locazioni: nullità dell’accordo integrativo concluso 'a latere' del contratto di locazione.
Locazioni - Accordo a latere del contratto di locazione - Nullità.
In tema di locazioni non abitative l’accordo integrativo concluso tra locatore e conduttore, a latere del contratto di locazione, volto a far ottenere al locatore un canone maggiorato rispetto a quello previsto nel contratto di locazione, deve ritenersi nullo per contrarietà a norme imperative ex art. 1418, comma 1, c.c. e 79, comma 1, L. n. 392/1978 in quanto volto ad eludere la normativa di natura tributaria che deve ormai ritenersi norma imperativa. Tale nullità deve ritenersi colpisca anche i negozi stipulati antecedentemente l’entrata in vigore dell’art. 1, comma 346, della L. n. 311/2004 – disposizione normativa che ha sancito la nullità dei contratti non registrati – e ciò in base all’evoluzione ermeneutica delle norme tributarie a cui deve riconoscersi ormai natura imperativa. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. III, 13 October 2020, n. 22126.

Thursday 26 November 2020

Novazione del contratto di locazione: è sufficiente la variazione della misura del canone o del termine di scadenza?.
Locazione - Novazione del rapporto di locazione - Configurabilità - "Aliquid novi", "animus" e "causa novandi" - Modificazioni accessorie - Irrilevanza - Fattispecie.
In tema di locazione, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell'"animus" e della "causa novandi". (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che aveva ritenuto novato il rapporto locativo sebbene le parti avessero pattuito modifiche soltanto accessorie, come la previsione della risoluzione in caso di ritardato pagamento, il prolungamento della durata del rapporto e la misura dell'aggiornamento del canone). (massima ufficiale) Cassazione civile, sez. III, 13 October 2020, n. 22126.

Wednesday 21 October 2020

Quando è possibile pattuire la rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale.
Locazione – Ad uso diverso da abitazione – Clausola di rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale – Ammissibilità.
Nel contratto di locazione ad uso diverso da abitazione è possibile pattuire la rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale, clausola, questa, con al quale le parti hanno perseguono lo scopo di impedire un utilizzo del deposito cauzionale non conforme alla sua funzione di garanzia quanto alle condizioni in cui viene restituito l’immobile al momento del rilascio. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata) Cassazione civile, sez. VI, 01 October 2020, n. 20975.

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